Quanto rende un terreno concesso per BESS o fotovoltaico, come si calcola il canone del diritto di superficie, cosa cambia con la tassazione IRPEF dal 2024 e quali clausole rendono il contratto bancabile: la guida per proprietari e sviluppatori.
Concedere un terreno per BESS in diritto di superficie, dietro canone annuo o corrispettivo una tantum, è la formula contrattuale oggi prevalente per i sistemi di accumulo elettrochimico e per il fotovoltaico a terra. L'istituto, disciplinato dagli articoli 952-956 del Codice Civile, consente a un soggetto diverso dal proprietario di costruire e mantenere un'opera sul fondo altrui, separando la proprietà dell'impianto da quella del suolo. Il proprietario conserva la titolarità del fondo e incassa una rendita; lo sviluppatore acquisisce un titolo reale su cui fondare autorizzazioni e finanziamento.
Il quadro di settore si somma alla disciplina codicistica: il D.Lgs. 199/2021 governa la promozione delle rinnovabili e l'individuazione delle aree idonee, mentre il DPR 380/2001 regola i profili edilizi e urbanistici dell'intervento. Per i BESS autonomi la qualificazione dell'opera incide su iter e oneri, e la scelta del titolo sul suolo condiziona l'intera bancabilità del progetto: un impianto da decine di milioni di euro non si finanzia su una stretta di mano.
Il diritto di superficie attribuisce al superficiario la proprietà dell'impianto realizzato sul fondo per tutta la durata pattuita, mentre il suolo resta al concedente. È un diritto reale: una volta trascritto nei registri immobiliari diventa opponibile a chiunque acquisti successivamente il fondo, compresi eredi e creditori ipotecari del proprietario. La costituzione richiede atto pubblico o scrittura privata autenticata davanti a un notaio, con successiva trascrizione; in via residuale l'istituto può nascere anche per testamento o per usucapione.
Questa stabilità lo distingue dai rapporti obbligatori come l'affitto. Per un BESS con vita utile delle celle di 10-15 anni e per un fotovoltaico che supera i 25, la tenuta del titolo per l'intero orizzonte di ammortamento è il primo elemento che banche e fondi controllano in due diligence, prima ancora del business plan energetico.
La cornice giuridica di un progetto su fondo concesso in superficie combina almeno quattro livelli, ciascuno con effetti diretti su tempi e costi dell'operazione:
Per gli impianti fotovoltaici a terra il canone di mercato oscilla tra 1.500 e 4.000 €/ha all'anno, con i valori più alti nelle aree del Sud a maggiore irraggiamento e nei siti con connessione favorevole. Il confronto con la rendita agricola tradizionale, ferma a 500-800 €/ha per le colture convenzionali, spiega perché molti proprietari di fondi marginali valutano la concessione come alternativa all'affitto agrario. Il corrispettivo può essere versato con cadenza mensile, trimestrale o annuale, ed è prassi indicizzarlo all'inflazione.
Chi preferisce monetizzare subito può negoziare una somma una tantum, che nelle trattative correnti arriva fino a 30.000 € in funzione di superficie e localizzazione. Come ordine di grandezza sul lungo periodo, il costo del diritto su un orizzonte di 30 anni viene stimato al 30-40% del prezzo di acquisto del fondo: un dato che compare quasi sempre nelle prime proposte scritte, prima ancora che si apra la trattativa sul canone periodico.
Il canone non è un listino: è il risultato di una stima tecnico-economica che parte dalla redditività attesa dell'impianto e sconta i vincoli del sito. I fattori con maggiore peso nella trattativa sono cinque:
A parità di ettaro, un sito idoneo per BESS spunta spesso canoni superiori: le proposte correnti partono da 2.000-3.500 €/ha e possono salire a 4.000-6.500 €/ha all'anno per aree entro circa 1 km da una sottostazione elettrica. La ragione è la densità: un parco batterie da 100 MW / 400 MWh occupa appena 2-4 ettari, dove un fotovoltaico di pari potenza ne richiederebbe oltre cento. Il valore non lo fa l'estensione ma la posizione: per l'accumulo contano il punto di connessione disponibile e i tempi autorizzativi, non l'irraggiamento.
Per il proprietario questo ribalta la logica di selezione. Un fondo di 2-3 ettari poco appetibile per un parco fotovoltaico può risultare perfetto per un accumulo autonomo, purché distanza dalla cabina primaria e accessibilità carrabile siano verificate prima di discutere le cifre.
Le formule ricorrenti nella pratica negoziale sono quattro, spesso combinate nella stessa operazione, e la scelta determina chi sopporta il rischio di mercato:
Un esempio dichiarato come ipotesi rende i numeri concreti: 5 ettari concessi per 25 anni a 3.000 €/ha·anno producono un canone lordo di 15.000 € l'anno, cioè 375.000 € sull'intera durata. Ipotizzando un'aliquota media del 35%, le imposte assorbono circa 131.250 € e la rendita netta si ferma attorno a 243.750 €, pari a 9.750 € netti l'anno. Un fondo di 2 ettari ben posizionato, come nei casi censiti in provincia di Siena, può comunque generare fino a 10.000 € annui con canone fisso.
La variabile fiscale è quella che più spesso viene sottovalutata in trattativa, e dal 2024 il quadro è cambiato in modo sostanziale per i privati. La Legge di Bilancio 2024 (L. 213/2023, art. 1, comma 92) ha modificato l'art. 67 del TUIR includendo tra i redditi diversi i corrispettivi percepiti per la costituzione di diritti reali di godimento, superficie compresa. Il risultato pratico: il proprietario persona fisica paga l'IRPEF ordinaria sull'intero corrispettivo, con aliquote dal 23% al 43% a seconda dello scaglione.
Prima della riforma la costituzione a favore di terzi ricadeva nella lettera b) dello stesso articolo: generava plusvalenza imponibile solo se il fondo era posseduto da meno di cinque anni, e restava esente se acquisito per successione. Dal 1° gennaio 2024 il quinquennio di possesso non protegge più: la tassazione scatta a prescindere da quanto a lungo il terreno è stato in proprietà, e il confronto corretto tra le offerte va fatto sempre sul netto.
Per le imprese la logica è diversa: il corrispettivo concorre al reddito d'impresa secondo le regole ordinarie e l'operazione può rientrare in campo IVA. Per lo sviluppatore, d'altra parte, la superficie evita l'immobilizzo dell'acquisto e libera capitale per la componente impiantistica, che in un BESS pesa molto più del suolo.
Il corrispettivo — una tantum o periodico — percepito da una persona fisica per la costituzione del diritto di superficie è reddito diverso ai sensi dell'art. 67, comma 1, lettera h) del TUIR e va dichiarato integralmente nell'anno di incasso, senza il regime delle plusvalenze immobiliari né franchigie temporali. Sul fronte patrimoniale resta in capo al proprietario l'IMU, con importo variabile per categoria, destinazione d'uso e Comune: sulle aree interessate dall'impianto la base imponibile può cambiare in modo significativo e va stimata prima della firma, non dopo. L'imposizione patrimoniale, però, si sdoppia tra le parti: il proprietario continua a versare l'IMU sul terreno secondo la sua destinazione catastale originaria, mentre il superficiario è soggetto passivo IMU per l'impianto, accatastato come unità immobiliare autonoma per l'intera durata del diritto. Le due basi imponibili non si sommano in capo allo stesso soggetto, ma vanno stimate separatamente in fase di due diligence, voce per voce nel prospetto fiscale che accompagna l'atto notarile.
All'atto notarile si affianca il carico di imposte indirette, che dipende dalla qualifica delle parti e dalla natura del fondo:
È il classico dossier da chiudere con notaio e commercialista insieme: la qualificazione civilistica dell'atto determina il regime fiscale applicabile, e un errore in questa fase, scoperto dopo la firma, resta a carico delle parti per l'intera durata del contratto, venticinque anni in molti casi.
No: la novità della Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) riguarda il reddito da vendita di energia dell'impresa o dell'azienda agricola che gestisce l'impianto, non la tassazione del canone incassato dal proprietario del terreno. Per gli impianti fotovoltaici a terra avviati dal 1° gennaio 2026, la produzione oltre la soglia di 260.000 kWh annui esce dal regime forfettario che tassava il reddito eccedente al 25% e rientra nella tassazione ordinaria d'impresa, con la potenza tracciata tramite il sistema GAUDÌ di Terna come prova a fini fiscali. Il canone al proprietario del fondo resta invece disciplinato dalla L. 213/2023: IRPEF ordinaria come reddito diverso, quadro invariato rispetto al 2024. Le due tassazioni riguardano soggetti diversi e vanno tenute separate in ogni valutazione di convenienza.
La domanda ricorre in ogni trattativa: perché non un semplice contratto di locazione? La risposta sta nella natura del vincolo. La locazione è un rapporto obbligatorio che lega solo le parti; la superficie è un diritto reale che, una volta trascritto, resiste alla vendita del fondo e alle pretese di terzi. Per un impianto che deve restare al suo posto 20-30 anni la differenza non è accademica.
Le differenze operative si concentrano su cinque punti, ed è su questi che si gioca la scelta del veicolo contrattuale. Sulla natura del vincolo, la superficie è un diritto reale opponibile a terzi, mentre la locazione produce effetti solo tra le parti contraenti; sulla proprietà dell'impianto, il superficiario diventa titolare dell'opera realizzata, laddove nell'affitto la titolarità delle installazioni resta esposta al principio di accessione. Sulla durata, la superficie sostiene senza forzature orizzonti di 20-30 anni, mentre la locazione sconta limiti e rinnovi meno solidi; sulla circolazione, il diritto di superficie può essere ceduto e ipotecato — requisito tipico dei project financing — cosa che il contratto di affitto non consente. Restano infine formalità e costi: la superficie richiede notaio, trascrizione e imposte proporzionali, mentre l'affitto è più snello, ma proprio per questo più fragile.
Perché il finanziamento passa dalla possibilità di iscrivere garanzie sull'asset: solo un titolo reale consente di ipotecare impianto e diritto sul suolo a favore del finanziatore. Un BESS su scala industriale mobilita capitali per decine di milioni di euro e i lender richiedono che il titolo copra l'intero piano di rientro, con clausole di subentro del finanziatore in caso di inadempimento dello sviluppatore. La locazione, priva degli stessi effetti verso i terzi, non regge una due diligence di project financing. Non a caso le offerte serie arrivano ai proprietari quasi sempre già impostate come proposta di costituzione di superficie, spesso preceduta da un contratto preliminare o di opzione.
L'usufrutto attribuisce il godimento del fondo e dei suoi frutti, ma non crea in capo all'usufruttuario la proprietà separata di un'opera nuova: per accessione, l'impianto costruito resterebbe di regola del nudo proprietario, salvo pattuizioni specifiche che replicano in parte gli effetti della superficie. La durata, inoltre, è vincolata: per una persona giuridica l'art. 979 c.c. la limita a trent'anni, contro gli orizzonti flessibili — anche a tempo indeterminato — ammessi per il diritto di superficie. Per questo i finanziatori preferiscono quasi sempre la superficie: consente di iscrivere ipoteca sull'impianto come bene autonomo, mentre sull'usufrutto l'ipoteca resta condizionata dal termine massimo di trent'anni imposto dall'art. 979 c.c.
Il percorso operativo segue una sequenza collaudata: identificazione e delimitazione dell'area, verifica tecnica ed economica del sito, negoziazione, stipula notarile, trascrizione nei registri immobiliari. L'atto — pubblico o scrittura privata autenticata — è il passaggio irrinunciabile: senza trascrizione l'opponibilità ai successivi acquirenti del fondo viene meno, e il titolo resta vulnerabile a una vendita del fondo nel frattempo intervenuta. Seguono i titoli abilitativi urbanistici e ambientali, variabili per Regione e tipologia di impianto, e infine connessione e messa in esercizio.
La due diligence sul fondo precede qualunque discussione sul canone, perché ogni vizio scoperto dopo la firma diventa un contenzioso:
Un contratto bancabile disciplina in modo esplicito almeno cinque blocchi, con allegati tecnici — planimetrie, coordinate catastali, cronoprogramma — che fissano nero su bianco il perimetro concesso:
L'onorario notarile per un'operazione lineare, con un solo fondo e parti già d'accordo sulle clausole, si colloca in genere tra 1.000 e 2.000 €; per operazioni più articolate — più particelle o più proprietari coinvolti, allegati tecnici estesi, garanzie bancabili da strutturare — la parcella sale a 2.000-4.000 €. A questa cifra si sommano le voci accessorie: visure catastali e ipotecarie, diritti di segreteria e il costo della trascrizione, oltre alle imposte di registro, ipotecaria e catastale già dovute sull'atto. Il preventivo si avvicina alla fascia alta quando il perimetro tecnico si allarga — più particelle, più garanzie bancabili da strutturare — e quando le clausole di subentro per i finanziatori richiedono più tempo di redazione.
Il diritto può essere costituito a tempo determinato o indeterminato, ma nella pratica degli impianti energetici prevale il termine di 20-25 anni, con estensioni negoziate fino a 30: un orizzonte allineato ad ammortamento e piano finanziario. Le clausole su durata, rinnovo e trasferibilità sono il primo capitolo che un consulente legale esamina, perché da lì passano bancabilità e rischio di contenzioso. Tempi e condizioni possono variare in funzione della Regione e dei permessi paesaggistici richiesti.
La durata va agganciata alla vita tecnica del bene e al tempo di rientro: 20-25 anni per il fotovoltaico, che con il revamping può superarli; per i BESS, con vita utile delle celle di 10-15 anni, un contratto lungo presuppone almeno un ciclo di sostituzione dei moduli batteria, a carico del superficiario. Un termine troppo breve comprime la bancabilità e aumenta il rischio di mancato ammortamento, mentre un vincolo troppo esteso blocca il fondo oltre quanto richiesto dal piano di ammortamento. La mediazione tipica: durata base venticinquennale, più opzioni di proroga quinquennali o decennali con condizioni economiche già definite.
In uno scenario tipico di rinegoziazione, un progetto BESS su un'area agricola marginale del Centro Italia può partire da 20-22 anni di durata; un secondo ciclo di 8-10 anni, reso conveniente dal revamping delle celle, consente di aggiornare il canone sul valore residuo dell'impianto, non su quello iniziale del fondo.
Alla scadenza non prorogata il diritto si estingue e opera l'accessione: ai sensi dell'art. 953 c.c. la costruzione passa al proprietario del suolo, salvo patto contrario. Il contratto deve quindi scegliere in anticipo tra gli esiti possibili:
I due impieghi selezionano il suolo con criteri diversi. Il fotovoltaico a terra assorbe 1-1,5 ettari per MW e cerca aree ampie, di norma sopra i 10.000 mq, pianeggianti e ben esposte. L'accumulo ragiona all'opposto: un parco da 100 MW / 400 MWh sta in 2-4 ettari con 40-80 container — moduli prefabbricati da circa 6 metri per 2,5, sul modello dei Tesla Megapack o dei sistemi containerizzati BYD e CATL — più cabine di trasformazione e impianto antincendio dedicato. Per un BESS la selezione la fa la rete, non il sole: gli sviluppatori cercano lotti da 1 a 7 ettari entro circa 1 km da una sottostazione elettrica.
I requisiti che uno sviluppatore verifica in sopralluogo sono ricorrenti, e la loro combinazione determina l'offerta economica:
Prima di ogni impegno va definito il perimetro catastale e tecnico dell'area — particelle, confini, intestazioni — e confrontato con lo stato reale dei luoghi. Seguono destinazione d'uso, eventuali varianti necessarie, vincoli ambientali e paesaggistici, e il regime autorizzativo applicabile alla tipologia di impianto, che cambia da Regione a Regione. L'IMU merita un calcolo dedicato: su alcune destinazioni l'imposta patrimoniale erode una quota rilevante del canone e va stimata sull'assetto successivo all'installazione, non su quello agricolo di partenza.
La convenienza si misura su quattro variabili: localizzazione, superficie disponibile, canone offerto e carico fiscale. Un fondo marginale vicino a una sottostazione può valere più in concessione che in coltivazione, perché la vicinanza alla rete pesa più della fertilità del suolo nella valutazione di uno sviluppatore BESS. La durata del vincolo va comunque pesata contro le alternative di valorizzazione: un impegno di venticinque anni riduce per tutto quel periodo la libertà della proprietà di vendere il fondo, cambiarne destinazione o rinegoziare condizioni migliori con un altro operatore.
I punti di forza per chi concede sono concreti e si sommano lungo l'intera durata del rapporto. La rendita supera quella agricola — 2.000-3.500 €/ha annui contro i 500-800 €/ha delle colture convenzionali, senza investimenti né costi di gestione — mentre la titolarità del suolo resta conservata e torna nella piena disponibilità a fine rapporto. Il canone, indicizzato e sostenuto da un titolo reale, offre un reddito più programmabile di un affitto ordinario, e l'intero investimento impiantistico resta a carico del superficiario, a capitale zero per il proprietario. A scadenza si aggiunge un possibile upside: l'acquisizione gratuita dell'impianto, con prosecuzione della produzione per 5-10 anni nei casi osservati.
I rischi si distribuiscono su più fronti, tutti gestibili in sede contrattuale ma difficilmente rimediabili se ignorati alla firma. Sul piano contrattuale pesano l'indisponibilità del fondo per decenni, le limitazioni sugli usi residui e la dipendenza dalla solidità finanziaria del superficiario, per cui servono garanzie su inadempimenti, abbandono e costi di ripristino. Sul piano fiscale, l'IRPEF sul corrispettivo come reddito diverso dal 2024, insieme a IMU e imposte d'atto, riduce il netto — la valutazione corretta va fatta sul canone dopo le imposte, non sul lordo offerto. Restano infine i rischi tecnici e autorizzativi: vincoli urbanistici che allungano i tempi, esito incerto della pratica di connessione, possibile deprezzamento delle superfici residue.
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